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    发表于 2018-4-2 16:15:50 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    以下数据均来自官方武汉土地市场网://www.whtdsc.com/  P(2017)147号


    实际楼面价=(拍地资金+配建公园+配建6条公路+配建幼儿园)/ (按最高容积率计算的总建筑面积)



    楼盘销售的0利润毛坯价 = 实际楼面价 + 建安成本 + 相关税费及营销财务等七通一平杂费


    楼盘销售的含利润毛坯价 = 实际楼面价 + 建安成本 + 相关税费及营销财务等七通一平杂费 + 合理利润


    拍地资金=11.9亿


    配建公园=0.33亿 (拍地时新洲政府给出的参考价)


    配建6条公路=3.5亿 (总的配建公路面积17万平 * 每平造价)


    配建幼儿园=0.1亿 (最低配建面积 * 每平造价)


    实际楼面价 = (11.9亿+0.33亿 +3.5亿 +0.1亿 )/ 40万平方米 = 4000元每平


    楼盘销售的0利润毛坯价 = 4000+2500+1200 = 7700元每平 (保守估计)


    楼盘销售的含10%利润毛坯价 = 7700+770=8470元每平(保守估计)

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     楼主| 发表于 2018-4-2 16:31:36 | 只看该作者
    一期的网签备案价不会太高(相对于周边不到1000元拿地开发商在不变相收取各种名目的费用的情形下7000左右的网签备案价,涨个15%还是有可能的),因为政府也不希望在目前求稳的大势下,新洲区政府充当领头羊,当然也不会被政府压得过低,否则会影响到后续阳逻之心的土地拍卖,目前10几平方公里才卖了1/6左右,后续估计也要5年左右才卖得完,开发商无利可图下,要么变相收取费用,要么就在配建上做做把戏,以此来弥补网签备案价过低损失,总而言之,政府的网签备案价,在把数据做得好看而向上面交差的同时,也会让开发商获取一定利润

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     楼主| 发表于 2018-4-2 16:37:06 | 只看该作者
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     楼主| 发表于 2018-4-2 16:44:58 | 只看该作者
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    发表于 2018-4-2 16:54:35 福彩黑龙江36选7 | 只看该作者
    成本4000,毛坯销售价3倍以上,15000+
    保利十几年前拿地不足★00/平方米,现在备案价6800

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     楼主| 发表于 2018-4-2 16:54:45 | 只看该作者
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     楼主| 发表于 2018-4-2 16:56:05 | 只看该作者
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     楼主| 发表于 2018-4-2 20:31:58 | 只看该作者
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     楼主| 发表于 2018-4-2 23:54:20 | 只看该作者
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     楼主| 发表于 2018-4-3 09:03:25 | 只看该作者
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